DSR 계산방법

DSR 계산방법

시중은행들이 대출 심사에서 DSR 도입을 본격화 하고 있다.

DSR이란 총부채원리금 상환비율 Debt Service Ratio로 기존의 총부채상환비율 DTI(Debt To Income)보다 훨씬 엄격해진 기준이다.

DTI가 해당 연간 대출 원리금과 기타대출 이자 합계의 총 수입에 대한 비율인 반면,

DSR은 모든 연간 대출 원리금 합계의 총 수입에 대한 비율이다.

쉬운 이해를 위해 실제 사례의 예를 들어 DTI와 DSR을 비교해 보자.

연소득이 1억원인 사람이 주택 담보대출 4억원을 10년 만기 3%로 빌렸다면,

1년 동안 납입하는 대출의 원리금 합계는 원금 4000만원과 이자 1200만원이다.

(계산 편의를 위해 원금 납입에 따른 이자의 순차적인 하락계산은 생략하고 단순하게 계산하니 양해 바란다.)

따라서 총 5200만원/1억원인 52%가 DTI이자 DSR이다.

이 경우와 같이 대출이 위에 예를 든 한 건 뿐이라면 DTI와 DSR이 동일하다.

그런데 만약 위 사람이 이자 3%로 5천만원의 신용대출이 있는 상태라고 가정해 보자.

이 상태에서 위와 같은 조건으로 주택담보대출을 받게 된다면,

담보대출원리금 연간 5200만원 + 신용대출 연간 이자150만원으로 DTI 53.5%이다.

왜냐하면 기존의 신용대출 5천만원의 경우는 이자부담만 DTI에 포함되기 때문이다. 

그런데 이것을 DSR비율로 계산을 하면 연간 갚아야 할 신용대출 원금 5천만원+신용대출 이자 150만원+담보대출원리금 5200만원으로 총1억 350만원이 되어 소득대비 DSR이 103.5%가 되는 것이다.

DTI 기준으로는 규제 기준 60% 미만으로 대출이 가능하지만 DSR 기준으로는 기준치는 미정이지만 103.5%로 DTI비율을 훌쩍 넘어선다.

이것은 추후 시중은행들이 DSR의 기준을 얼마로 설정하느냐에 따라 대출 한도가 대폭 축소되는 결과가 나올 수도 있다.

한 마디로 대출 기준이 엄청 깐깐해 진다는 것이다.

실제로 DSR비율이 어느 수준에서 정해질지는 지켜봐야겠지만 대출을 계획하는 이들이라면 관심있게 지켜봐야 할 것이다.

한편 DSR의 적용으로 위에서와 같이 DTI와의 엄청난 괴리가 발생하는 사례들이 발생할 수 있기 때문에 DSR 비율 계산에서 일부 대출에 대한 반영 비율을 조정할 것이라는 예측도 나오고 있다.

위의 예에서는 신용대출을 아예 1년짜리로 예를 들었지만 현실적으로는 직장인들이 많이 사용하는 마이너스 통장의 경우 1~2년 만기로 설정은 되지만 직장을 다니는 한 계속 연장해서 사용하는 경우가 많다.

이런 경우는 실제로는 이자만 납입하고 연장을 하는데 반해 이론적으로는 1년 만기이므로 위 식에 대입하면 DSR상승의 주요 원인이 된다. 

따라서 은행권에서는 실제로 연장이 수월하게 되는 대출 상품들인 전세자금대출이나 마이너스 통장 등의 원리금은 10%만 DSR에 반영하는 방안을 고려 중이라고 한다.

아무튼 본격적인 대출 총량 규제인 DSR시대를 맞아 수입대비 적절한 비율로 부채를 관리할 필요가 있겠다.

특히 1년 내에 갚아야 하는 단기 대출과 연장이 수월한 중장기 대출을 따로 관리하고 이자 부담에 따른 구분도 잘 하여 현명한 경제생활을 하여야 할 것이다.