경매 무피투자 방법

무피투자 방법

경매에서 내 돈 없이 집을 사는 소위 무피 투자라는 것이 있다.

무피란 피같은 내 돈이 들어가지 않는다(無)는 의미의 신조어인데 다른 것도 아니고 집을 사면서 돈 한푼 들이지 않는 방법이 가능할까?

결론은 가능하다.

물론 쉽거나 흔하지는 않지만 말이다.

비단 경매뿐만이 아니라 전세와 대출을 끼고 집을 사는 방법 중에도 실질적으로 내 돈이 들어가지 않는 무피투자가 성립될 수도 있다.

무피투자는 부동산을 세입자의 전세금과 나의 돈을 합쳐서 집을 매수하는 것으로 전세가와 매매가의 차이를 이용한 방법이라고 하여 갭투자라고 부르기도 한다.

여기서 나의 돈이 최소한으로 들어가게 하려면 집값과 전세가의 차이가 적어야 유리한데 그러한 조건들이 비교적 쉽게(?) 성립되는 것이 일반 매매 물건보다는 경매물건에 더 많을 수 밖에 없다.

예를 들어 경매로 6천만원짜리 집을 낙찰 받았다고 하자.

그 세부 비용을 아래와 같이 대략 계산을 해 보면,

낙찰가 6000만원

세금 및 비용 400만원

총비용 6400만원

총 투자금이 6400만원이 들어간다.

그렇다면 이 돈은 어떻게 충당을 할 수 있을까?

경매 물건의 경우 낙찰가의 80% 또는 감정가의 80~90%까지 대출이 가능하다.

따라서 위 부동산의 경우 낙찰가 80%수준의 5000만원을 대출 받는다고 했을때 나머지 1400만원의 본인 자금이 필요하다.

실제로는 경매든 매매든 계약,낙찰 전에 대출 한도 및 가능 여부를 미리 확인해야 한다.

대출 5000만원

실제투자금 1400만원

위에서 대출 5000만원을 연 5%로 받았다면 연간250만원(월22만원)의 이자를 내야한다.

따라서 월세를 22만원이상 받고 보증금으로 실투자금보다 많이 받게 되면 결국 투자된 돈을 모두 회수하고 월세로 월이자를 내고도 남게 되므로 무피투자가 성립이 된다.

실제로는 전,월세를 놓기 위한 도배, 장판, 수리 등의 비용도 포함되어야 할 것이다.

아무튼 문제는 이러한 물건들이 있느냐인데 부동산 시장 상황에 따라 많고 적음의 차이가 있을 뿐 분명히 실제로 존재하고 그것을 연구하고 찾아내는 것이 무피투자의 핵심이다.

따라서 결국 성공적인 무피투자를 위한 조건은 다음과 같다.

1.월세로 대출이자를 커버할 수 있을 것.

2.입지가 좋아야 할 것. 특히 공실이 생기면 월이자만큼 손해가 발생하므로 임대수요가 꾸준한 지역이어야 한다.

3.가급적 소형일 수록 좋다. 물론 큰 물건이라도 임대 잘 나가고 안정적으로 수익이 발생하는 회전이 된다면야 좋겠지만 만에하나 장기 공실이라도 발생하면 그 만큼 큰 돈이 묶이는 결과가 초래되고 빌린 돈의 규모도 더 클 것이므로 이자 부담도 만만치 않다.

4.투자금을 최대한 회수할 수 있을 만큼의 보증금을 받는다.

물론 이런 투자들이 반드시 모두 이익을 보장하지는 않는다.

집값 자체가 하락해 버리거나 전세가의 하락 또는 금리 변동에도 영향을 받기 쉽고 전세가 나가지 않아서 공실이 되는 경우에도 손실이 발생할 수 있으므로 신중하게 투자해야 한다.

혹자들은 집값의 80%만큼 대출을 받은 집에 전세나 월세가 쉽게 나가겠느냐고 하겠지만 그래서 소형 물건이 유리한 것이고 또 전세 보증금의 경우는 소액임차인 최우선 변제제도를 활용하여 보증금 규모를 조율하면 세입자도 안심하고 계약을 할 수 있다.

확정일자 받는 방법과 소액임차 최우선 변제금액

그 밖에도 최근에는 대상 주택의 기준에 맞으면  전세금 보증보험을 활용한 방법도 있다.