등기부등본 보는 방법

등기부등본 보는 방법

등기부등본은 부동산의 권리관계가 공식적으로 기재된 서류이다.

따라서 부동산을 매매하거나 전세, 월세 등 임대차 계약을 할 때에는 꼭 확인해 보아야 할 서류이다.

당연히 경매, 공매 등에 입찰할 때에도 미리 등기부 등본을 열람하여 권리관계를 확인 해야 한다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.

각 구성에 따른 기재되는 사항은 다음과 같다.

표제부는 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재한다.

토지의 경우 소재지, 지번, 지목, 면적 등을 기재하고 건물 등기부등본의 경우는 건물의 소재지, 지번 건평, 층수, 구조, 용도 등이 기록된다.

보통 아파트의 경우는 토지와 건물의 등기부등본이 하나로 이루어져 있는데 가끔씩 땅 주인과 건물주인이 다른 경우 등 원인에 따라 토지와 건물의 등기부등본이 따로 존재하기도 하므로 잘 살펴 보아야 한다. 

갑구는 부동산의 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분으로 소유권의 변동이나 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고 등기 등의 사항이 기재된다.

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하는데 예를 들어 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등이 있다.

(여러분들이 집을 산 후 그 집을 담보로 대출을 받게되면 이 을구에 그 사항이 기재되는 것이다.)

따라서 부동산 계약을 할 때에는 등기부등본에 기록된 사항들을 잘 확인하여야 전세금을 떼이거나 매수 후에 엉뚱한 채무를 인수하는 등의 위험을 피할 수 있다.

예를 들어 전세 집을 구하는데 그 집의 등기부등본에 압류, 가압류 등 소유권에 관한 특별한 사항이 갑구에 기재되어 있는지 을구에 저당권이 잡혀있는지를 알아야 한다.

대출을 안고 있는 집이야 많겠지만 그 금액이 적당한지 근저당 금액이 얼마인지, 나의 순위가 어디에 해당하는지 등을 알아야 나의 전세보증금에 대한 안전을 예상할 수 있다.

보통 이러한 것을 권리분석이라고 하는데 권리분석을 무조건 경매를 할 때에만 해당된다고 생각하면 오산이다.

예를들어 시세가 5억짜리 다세대 주택에 총 4세대가 살고 있고 각각 전세보증금이 5천만원이라면 물려 있는 보증금만 2억원이다.

그런데 이 집의 담보대출 금액이 3억원이라면 집 주인은 시세의 100%에 해당하는 돈을 오로지 남의 돈으로만 충당하여 집을 소유하고 있는 셈이다.

만약 이 집에 당신이 전세금 5천만원을 내고 입주를 한다면 기존 전세 4가구 중 한 가구는 당신의 돈을 받아 나가게 되지만 당신은 맨 후순위로 자리 잡게 된다.

이론적으로는 5억원에 집이 처분되면 선순위의 전세임차인들과 은행 대출을 다 갚고도 나의 보증금을 회수할 수 있지만 집값이 떨어지거나 집주인이 사업에 실패라도 하는 날이면 경매에 붙여졌을 때 보통 경매는 감정가보다 낮게 낙찰되는 경우가 많기 때문에 당신의 전세 보증금은 다른 세입자들보다 더 위험해 질 수 있는 것이다.

그러므로 권리분석은 꼭 경매가 아니더라도 매매, 임대 계약 등 일반 거래시에도 매우 중요하다.

실제 경매에 임할 때에도 권리분석은 최우선적으로 해야할 중요사항인데

경매에 참여하기 위한 등기부등본 보는 방법을 간략히 설명하면 다음과 같다.

1. 등기부등본에서 말소기준권리를 찾아낸다.

말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류권, 가압류권, 담보가등기, 강제경매기입등기 등인데 등기부등본의 갑구나 을구에서 이 6가지의 말소기준권리 중 가장 일찍 등록된 것을 찾으면 된다.

가장 이른 시기의 말소기준이 되는 것이 기준으로 그 이후의 권리들은 소멸되기 때문이다.

예를 들어 2015년 1월 1일 근저당권 1억원이 잡혀 있다고 하자.

그 이후에 1월 2일 또는 어떤 날이라도 어떤 금액이라도 추가로 근저당이나 압류권이 등기되어 있더라도 낙찰자는 가장 빠른 시기의 2015년 1월1일 근저당권 1억원 이후의 권리에 대해서는 책임지지 않아도 된다.

물론 말소기준권리인 2015년의 1월 1일 근저당권 1억원도 낙찰자가 내야 하거나 인수하는 금액이 아니라 낙찰 금액에서 부족하든 남든 정리 되는 것이다.

2. 예고등기는 등재 시기에 관계없이 낙찰자가 인수하게 되므로 유의해야 한다.

3. 유치권은 등기되지 않는 권리이지만 목적물(해당 부동산)을 점유함으로써 주장하는 권리로 낙찰자가 인수해야 한다.

깊이 들어가면 경매입찰시 유의할 점이 한 두 가지가 아니겠지만 대략 추려보면 이와 같다.

싼 값에 부동산을 사기 위해 경매에 참여하는 것인데 예상치 않은 부담까지 인수하면서 낙찰 받는 실수를 피하기 위해서는 권리분석을 철저히 해야 한다.

그러므로 경매에 참여하기 위해서는 등기부등본 보는 방법은 기본이고 현장조사 등을 통해 실제 물건의 현황을 꼼꼼히 체크하는 것이 무엇보다 중요하다.

경매에 관한 더 많은 정보는 다음의 포스팅을 참고하시기 바란다.

경매 무피투자 방법

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