용적률 건폐율 완벽 이해하기

부동산을 이야기 하다 보면 용적율, 건폐율 등의 용어를 많이 쓰는데 정확한 의미가 무엇인지 설명을 하라고 하면 머뭇거리기 십상이다.

오늘은 부동산 용어 중 건폐율과 용적율에 대해서 완벽하게 이해할 수 있도록 쉽게 설명해 보겠다.

1.건폐율

건폐율은 대지면적 중 건물이 차지하는 비율을 의미한다.

100평의 땅에 60평의 건물을 짓는다면 건폐율은 60%이다.

내 땅이라고 해서 그 땅의 면적에 꽉 차게 지을 수는 없다. 

건폐율은 국토계획법에 의해 규정되고 지방자치 법규에 의해 구체적으로 정해지는데 용도지역 구분에 따라 다음과 같다.

위 표에 따라서 최대 건축 가능 면적을 계산해 보면 다음과 같다. 

최대건축가능면적 = 대지면적 x 건폐율

건폐율과 용적율 모두 대지에 건축 가능한 면적 비율에 관한 것인데 이상의 설명과 같이 건폐율은 2차원적인 면적에 관한 비율이라고 보면 된다.

 

 

2.용적률

위에서 건폐율은 2차원적인 면적에 관한 비율이라고 했다면 용적율은 3차원 즉, 높이에 관한 비율도 포함하여 생각하면 되겠다.

수학에서 나오는 적분의 개념과 유사한데...

100평의 땅에 건폐율이 60%이라면 60평의 집을 지을 수가 있고 여기에 용적율이 200%라면 200평까지의 건물을 지을 수 있다.

그런데 100평의 땅에 어떻게 200평을 짓는가?

바로 층수를 높게 하여 건축하는 것이다.

위 건축물의 경우 각 층의 평수를 합하면 200평이 된다.

전체 대지 면적이 100평이므로 건폐율 60%와 용적률 200%를 적용하여 최대면적의 건축을 하려면 이같은 방법으로 구현할 수 있는 것이다.

건물 각 층의 평수를 다 합친 면적을 연면적이라고 한다.

따라서 용적율이란 대지면적과 연면적의 비율이다.

용적율 (%) = 연면적 / 대지면적 x100

최대한 높은 건물을 짓는 것이 좁은 땅을 효율적으로 이용하는 방법일테지만 여기에도 국토계획법에 의거하여 다음과 같은 기준이 있다.

(세부적인 내용은 지자체에 따라 약간 다를 수 있음)

용적률과 건폐율 규정이 없다면 누구나 자신의 땅에 꽉꽉 채운 건물들을 올릴 수 있는 대로 높이 짓게 되어 저층 거주자는 평생 햇빛 한 점 안 들어 오는 감방같이 되버릴 것이고 어쩌다 창문을 열면 코 앞에 옆집의 벽이 꽉 막고 있거나 그 집의 창문과 맞대고 있을 수도 있다.

이처럼 용적률과 건폐율은 재산권에 대한 일종의 규제이기도 하지만 인간답게 살 수 있게 해주는 주거 환경 기준의 가이드라인이기도 하다.